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菏泽找房
撰文：苏七墨
视觉：老王
审校：三十将四
年5月31日，中共中央*治局召开会议，会议中指出：为进一步优化生育*策，实施一对夫妻可以生育三个子女*策及配套支持措施。
“三孩来了！”一时间成为业界内外的热门话题，毕竟作为“短期看金融、中期看土地、长期看人口”的房地产行业来讲，人口红利下的最大受益者便是房地产行业了。
当然，作为菏泽的房地产从业同仁，也因该*策引起了一波话题“骚动”！大家热议的无非是以下几个问题：：三孩生育*策对于房地产是一大利好，将直接推动市场需求的增加。
三孩*策之下，学区房的需求更大。
三孩*策再次引发刚需产品的改变。
因为三孩*策的推出，全国各个楼盘立马蹭了一波热点。可是，房地产市场的买房需求真的会因为“三孩*策”，有“很直接”且“很大”影响吗？01一路“象”北，心酸无数17只大象从西双版纳出发，一路向北。从17只变成15只后，依然不肯停歇。小象翻阅沟壑困难，大象用鼻子把它拖起来，依然要继续前行！有人会问：象群为什么要舍弃自己的家园，一路向北？它们要去往何处？又是否会有目的地？
生物学家的回复是：西双版纳发展旅游业，过度侵占野生动物的家园，导致象群的食物无法满足。象群只能分出一支家族，再去寻找一处家园，来满足自己的生存……
人类社会又何尝不是？我国也曾因为经济发展和社会资源分配的问题而提出了多次人口*策的调整。
02计划生育和三胎*策的初衷？年，国家开始实行计划生育，提倡晚婚、晚育、少生、优生。其本质原因是，人口数量的急剧增加，所需物质也大量增加，加上对环境的破坏和污染，超出环境的承受范围。
有关资料显示，年亚洲人口占世界人口总数的79％。我国人口占世界人口的22％，而耕地只占世界的7％，人口激增下社会资源和经济压力巨大。
为了社会的经济发展和人居生活质量的提升，必须把人口数量，控制在环境所能承受的范围之内。那实行计划生育，是控制人口增长的根本措施，也是唯一的办法。
在当时的社会环境下，计划生育是保持社会稳定发展的基本国策，但其后遗症也很明显。年至年，60岁及以上老年人口，从1.26亿人增加到2.49亿人。老年人口占总人口的比重，从10.2%上升至17.9%。第七次全国人口普查数据显示，截止年5月31日，0-14岁少儿人口占比，从年的16.6%提高到年的17.95%；15—59岁人口为人，占63.35%；60岁及以上人口为人，占18.70%，其中65岁及以上人口为人，占13.50%。60岁及以上人口占社会总人口的18.70%，虽然少儿人口和老年人口比重双双上升，但老年人口比例上升更快，人口老龄化程度将持续加深。我们国家已经进入到人口老龄化社会。基于此国情，年5月31日，正式推出三孩*策，积极应对人口老龄化，保持我国人力资源和健康持续的经济发展。但是，三孩*策到底有多大的积极作用？*策只是*策，现实情况又是怎么样的？03购房主力*和三孩生育主力*某地产研究院公布的年调查数据显示，购房者的平均年龄为29.5岁，其主力*还是80后，在全国购房者中占比达47.8%，和90后一起的占比达到70%。在这一年中，80年-89年的年龄段为29岁-38岁之间，90年-99年的年龄段为19岁到28岁，购房年龄呈现出年轻化趋势。同年，购房者人均居住面积为27.8㎡，其中24.3%的购房者人均居住面积不到20㎡；而家里有小学生的人均居住面积为27㎡，相当于三口之家住房在60-80㎡之间，所以刚需住房还是占据主要市场。年，19个重点城市购房平均年龄为32.7岁，主要涉及年龄段为30-36岁，像北京、上海等一线城市，购房者年龄最大，分别达到了35.5岁和36.7岁。为什么城市越大，购房者平均年龄越大？最核心的原因，小孩养育成本增加。年网络上流传的中国十大城市生育成本排行榜，排行榜上，排在第一位的是北京，成本是万元；其次是上海，成本是万元；第三位的是深圳，生育成本是.1万元；第四是广州，成本是.4万元；第五位是杭州，成本是.2万元；第六位是南京，成本是.1万元；第七位是武汉，成本是.6万元；第八位是青岛，成本是.6万元；第九位是西安，成本是.5万元；第十位是长春，成本是.5万元。
据不完全统计，如今中国父母养大一个孩子，从0-22岁普遍的养育花费都要70万元以上。在编者看来，不仅仅是城市，就连农村也普遍进入到了低生育意愿的时代。
孩子的养育成本，更多花费来源于教育花费，特别是在中国，望子*、望女成凤，父母在子女教育方面真是煞费苦心。就在6月15日，教育部发布《关于成立校外教育培训监管司的通知》，不知大家怎么看？
三孩生育主力*仍为80后经普查数据显示，5年育龄妇女当中，有一半在40岁以上，主要孕妇还是70后。年-1年人口普查显示，中国女性平均一孩的生育年龄已达29.13岁；从6年-7年间，二孩出生率达到新生儿总数的50%；到7年-9年间，平均初育年龄和平均生育二孩的年龄都往后推了一岁。年-9年，全国平均初婚年龄在26岁，较为发达的城市年龄到27岁，男生比女生高2-3岁，四分之三的男生在25岁到34岁之间结婚。6年，新增人口达到万；7年，新增人口达到万左右；年，新增人口大幅跳水，仅为万；9年，新增人口继续放缓，仅为万左右。经过以上数据可以推断出，近两年一孩的育龄妇女平均年龄为30岁，如果相隔2岁生一个孩子，那二孩、三孩的年龄在32岁、34岁，仍然进入到80后的年龄段。作为菏泽这样的三线城市，结婚和生一孩的年龄会有所下降，但还是主要集中在农村居多，基于城区生活压力，养育成本，置业成本，结婚与生育年龄普遍推后。结婚和生孩子的年龄虽然比一线城市年轻化，但也要在25岁-30岁之间。再加上现在人们越来越注重对孩子的教育，和自身的生活质量，对于孩子的数量、性别，没有60后、70后那么执着，这也是新生儿大幅度下降的一个重要原因。04菏泽楼盘入市到售罄需要5-6年据菏泽找房DiDATA数据研究中心统计梳理，菏泽市区目前在售的52个主力楼盘中，其年1-5月份，共计完成销售套房源，售出总面积近万㎡。截止到5月末，52个主力在售楼盘中剩余在售可售新建商品住宅仅为套。据菏泽找房DiDATA数据研究中心统计梳理，菏泽市区目前在售的52个主力楼盘中，其整体规划在建未售房源存量大约10万套左右，按照今年去化速度来看，在没有大量新增且合理推售的情况下，整体售罄的去化周期大约4-5年。05菏泽楼市不会受三孩*策影响过多我们在讲三孩*策到底会不会影响到楼市的需求增加？答案是“会”，但不是现在，因为人口红利是一个长期效应。5年10月，十八届五中全会决定，全面放开二孩*策。6年全国新建商品住宅销售面积达到.93万㎡，相较5年的.29万㎡增加了.64万㎡，增幅22.35%。同年，全国房地产开发企业土地购置面积为.25万㎡，相较5年的.79万㎡减少了.54万㎡，降幅3.44%。短期的市场高速增长和二孩*策有关系么？我们要知道的是，5年我们国家可是推行了棚改货币化安置*策。菏泽找房DiDATA数据研究中心统计梳理菏泽市区6月份在售共计99个楼盘，其中入市纯新楼盘为12个，投资型楼盘9个，接近尾盘22个，常态销售楼盘为56个。按照4-5年的整体去化周期算，那么年在售、待售、纯新楼盘，将会在年-26年完成售罄。那我们再返回去进行推算，年买房主力*平均年龄为32.7岁，多为刚需房源；初婚和初生平均年龄在25岁-30岁之间，会在30-35岁之间考虑二孩。那三孩所集中的是将多以农村群体居多，生活成本，小孩养育成本相对较低，以及部分家庭经济条件较为优渥的80后群体。第一种农村群体，结婚生孩子较早，会在80年-95年之间，受制于地域影响，多在县城买房居多，或者自有宅基地自建房。那第二种客户是80后已在城区居住群体，经济情况较好，在深思熟虑之下生三孩。那这种群体，名下可能会有多套房子，或者是菏泽棚改之下的受益者，那他们并不缺房子！我们再回到现在的主流群体90年-95年，年龄在26-31岁之间，是初婚的刚需人群，是五年内的主力购房群体。但是在这个年龄段，能计划到生三孩的，占比较少。菏泽市统计局发布数据显示，根据第七次全国人口普查结果，菏泽全市共有家庭户户，家庭户人口为人，平均每个家庭户的人口为2.94人，比年第六次全国人口普查的3.24人，减少0.30人。而同期全国家庭户均人口仅为2.62人。三孩*策实施之后，楼市为了宣传，会跟着蹭一波热度。就连学区房，也紧跟其上。其实大可不必，学区房即使没有三孩*策，在菏泽也已经及其抢手。正如之前的一篇文章：菏泽真正的发展，从重视学区房开始……06那刚需产品或会发生改变？三孩*策是国家应对老龄化实施的*策，属于我国的基本国情，应该像实行“计划生育”一样，紧跟国家的发展需要。但是，无论是生三孩，还是入手一套房，都关乎自己的切身利益。尤其是是年轻群体，千万不要因为“三孩*策”，造成一些不必要的楼市焦虑。当下的菏泽楼市，不会因为三孩*策有多大的变数。但是楼市的刚需产品，或会因为三孩*策的到来，发生一些改变。点击