*策解读丨市场预判丨探盘报告丨楼市事件
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今天，每一个地产人都被这样一则消息刷屏：山东菏泽取消限售了。楼市始终处于调控不松动的环境下，尽管菏泽是一个三四线城市，但这条消息还是引发大量猜测..
看这阵势，菏泽取消限售，有人梦想的楼市春风吹来了？
过去两年，菏泽房价稳步上升，但目前行情并没有差到需要马上救市的地步，有数据显示，近两年楼市基本面平稳。
菏泽这么“着急”，主要还是土地收入作怪。
菏泽是鲁西南欠发达地区，城市建设欠账多，大量成片棚户区随处可见，被戏称为“村中城”。
至年，全市列入棚改计划37.2万套，占山东全省棚改计划的六分之一还多，棚改任务连续三年位居全国设区市首位。
菏泽在年底前能够交房的房源不超过一万套，这样如何支撑十几万户的棚改计划？
要想支撑10万户以上的庞大棚改计划，人们还只能去抢2-3年后的期房，房价趋势可想而知！年菏泽又有大量纯新盘上市，但仍满足不了需求。
菏泽人口万，排在中国城市前列，城市化程度不到30%！去年，菏泽制定出台《菏泽市人民*府关于促进外出人员返乡创业的实施意见》，菏泽有万人常年在外，拉这些人回来，房子供不上怎么行。
菏泽取消限售，会带来什么？
很多人分析，取消限售是楼市调控要放松的强烈信号。房报君劝一句，不要太乐观！
年，房地产市场调控不会放松，可能也不会更严，但房住不炒依然是主旋律。
就针对菏泽而言，放开限售就给菏泽楼市带来春天，都是很天真的想法。
房子再多，投资客对三四线城市会有多大兴趣？而且一旦放开限售，相当于给之前的投资客松绑，反而可能因为大量投资房源上市，一下开闸，冲击房价下跌。
房报君分析，这次松绑，顶多算一次因城施策，不会影响楼市的主基调。甚至，很可能*府马上针对此消息进行正面解释，方向一定是调控不放松，不排除终止此文件相关条款执行。
（网传菏泽棚改图）
说回长春，最近长春部分开发商的定价策略，倒是引起房报君的好奇。
净月，无疑是长春房价最贵区域之一，改善房集中营。购房者对这个区域的心理预期，一般在-元/平。
但就是这样一个区域，前段时间，有大牌开发商加推，起价元/平，均价1万-1.1万元/平，精装小高层。而在上半年，1万-1.1万元/平能抢到净月毛坯高层就不错了。
当下长春市场，这种情况不是单盘个例，而是多个盘多个区域都如此。现阶段的定价来看，明年房价什么走势？
是时候跟着房报君分析一波了。
现象：近期不少品牌楼盘，价格低于预期
最近，很多品牌开发商推新品，新老产品有区别，但定价低于很多购房者的预期。
11月下旬，净月大街东侧某品牌楼盘，15层小高层新品加推，带装修-元/平，均价仅1万-1.1万元/平，9字头房源不少。对于这种大品牌的优质房源，1万元/平左右，购房者还是很认可的，而此前该项目卖的是平左右的洋房，均价约1多元/平。
还是净月大街东侧某楼盘，平洋房，均价元/平。该项目此前洋房价格约1.1万元/平，叠墅约1.2万-1.4万元/平。
再看南城，同样是价格处于居高不下的南城宜居路板块，某品牌楼盘11月份洋房产品面积约-平，均价元/平，带装修。近期，该项目在售洋房面积-平，价格约-元/平；在售小高层面积-平，价格约-/平。并且推出特惠房源，价格都是1多元/平。
宜居路板块是长春房价最高的区域之一，多数品牌楼盘价格在1.2万-1.4万元/平方米，品牌带装修洋房元/平，说实话，不高。
房企：新品定位有差异or年底冲任务
想参透长春房价，先要了解：楼盘从拿地到销售，是怎么定价的。
商品房定价一般是参照拿地成本、建安成本、配套成本以及周边项目的价格和充分的市场调研来最终确定的。
前文提到的净月某大品牌楼盘，之所以这次定价被认为“低而美“，开发商的解释是这次推的小高层，之前卖的是洋房、叠拼；另外，由于是老盘，参考历史价格，可操作空间有限。
还有开发商抛出各种优惠的时候，也会解释：年底要冲任务，所以推特价房。
也有实在的开发商说，-平改善型大户型销售遇到压力。目前，市场上改善楼盘居多，推特价的房源大多是平以上的改善房，竞争激烈，开发商着急回笼资金。（此前我们也报道过，目前已是买方市场，点我看详细分析）
大多数开发商的套路说法，你都能猜得到，“年底冲任务才推特价，产品不同不能一概而论”……
剥皮：撕掉说辞的外衣，看透房价真相
好，现实确实如此（定价没想象的高），也有各种解释说辞，我们来剥掉房价真相的外衣，预判一下明年的房价，到底辣不辣眼睛。
（1）这种情况不是单盘，而是多个楼盘，俗称现象级。
（2）买的没有卖的精。为什么，年底总有房价低于你预期品质高于你预期的高性价比房源上市？价格是市场最敏感的信号，一定有敏感的开发商嗅到市场效果的反馈，就会调整定价策略，贸然定高价是要影响销售速度的。
（3）最不可信说辞之“产品不同于往期”。市场好的时候，谁见过后续加推会降价？那时候提过产品差异吗？不管推得是啥，只有更贵。例如高新某高端盘上半年推出的大高层，比去年洋房卖得还贵。
（4）节点，这个事我不跟你犟，是有的，到年底就会有促销。但是请注意，年和年，年底有过降价促销吗？
反而是年，高新和北湖因为学区定了，房价从三四千一路涨到六七千，翻倍了！市场好的时候的促销方式，就是不断供应新货，而不是降价。
（5）从一级土地市场看，近期土地出让频繁，但开发商却手软了。即使是优质地块，也不像上半年那么抢了，优质地块也没超过6字头的楼面价。（○11月29日华润金地拿地高新○12月7日吴中进高新，大众进净月）
综上5点，已经有开发商敏感捕捉到市场信号了，楼市正进入平稳期。
老梗：该不该出手？明年房价会涨吗？
别跟我提最近的几次热销，你去翻翻那几个热销盘的价格，如果不是低到刚需必抢的地步，是不可能po出一张张人满为患的现场图。
未来一段时间，本身就是传统楼市淡季，开发商会继续谨慎，春节前后会延续现有定价思路，甚至会借机再来一波促销试探。
等到3月份市场回暖，各房企会根据到访和认筹情况确定具体动作，也不会贸然涨价。
一旦市场平稳，房价没有明显上涨趋势，购房者历来都是买涨不买跌，观望会是常态。
明年开局必然会有观望，上半年不会涨，甚至为了消化今年尾盘，特价将会持续。甚至蔓延全年，平淡是明年的主基调。
这几天，购房者老李就纠结要不要买本文开头提到的那个大牌房子。这就好比LV搞促销，本来机会就不多，你还纠结没降到温州版的价格。房价越是低，购房者反而又疑虑不敢出手了。
业内人士表示，春节前这一段，大家极力清库存，主要是回笼资金，但长远来看，房价不能大降，因为拿地成本不降，优质地块楼面价大多在元/平，甚至更高一些，优质土地资源越来越少，那么明年的价格可能还会回升。
这里有一个前提，优质的！
优质的永远是稀缺的，涨价稀奇吗？倒是平凡的大多数，不涨或者微调，对平凡的你来说，都是极好的。
你觉得明年房价怎么变？欢迎留言说说你的看法。
记者：王月
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