在改革开放40周年这个节骨眼，菏泽全国首城取消限售措施，引发轩然大波，当地住建局第一时间回复，火速开会研讨，截止发稿时已进行官方回复，对于*策松绑进行了相关情况说明。但因处于风口浪尖，后续走向有待进一步观望。
背景：
12月18日，山东省菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，通知第六条明确规定：取消新购住房限制转让措施。
通知称，取消《菏泽市人民*府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。
消息一出即被众多自媒体过度解读：什么菏泽放松限购，意味着*策放松，暖风即将吹过来，房价要大涨云云....小编也是一头雾水，摸不清方向.....
所以今天我们特意请到了一位资深地产营销操盘手资深投资达人--O姐，帮我们一探究竟。
有请O姐~
接下来是华丽丽的分割线~
菏泽的“松绑第一枪”响后，众说纷纭，有关楼市及*策后市走向也让人雾里看花。抛开众多纷扰繁杂的自媒体解读，让我们追本溯源。中国最贵经济学家任泽平苦心孤诣专研多年得出过一个结论：房价走势长期看人口、中期看土地、短期看金融。围绕着这一原理，今天我们从三个方面尝试着分析一下后续发展方向及可能性：
观点1.从当前*策层面看
从近期整体看，房地产*策基本平稳，相比之前频繁收紧，房地产*策面最大的特点是收紧约束性*策锐减。
截止至今，全国年房地产各种调控*策多达次，预计全年在次左右，刷新历史调控记录。同比涨幅高达75%。年也成为历史房地产调控*策最密集的年份。
中原地产研究中心统计数据显示：11月来楼市*策明显减少，只有苏州承德两地针对限购*策有所升级。其他城市基本无收紧约束性的调控*策发布。大部分调控都是重申之前的调控*策，针对房地产调控内容基本以落实之前*策为主，也是侧面体现了*策的宽松。
根据北京中原市场研究部的统计，11月，北京及环京市场新房成交量价齐升。除燕郊、石家庄外，其余城市成交量均上涨，廊坊市区成交套，总成交面积8.94万㎡，环比上涨61%，涨幅明显。
最近并没有房价调整的现象，所以出现*策的宽松对于市场来说，影响比较大。数据表明楼市调控已到位，史上最严调控期或有喘息空间。从“坚决遏制房价上涨”到“坚决遏制房价过快上涨”，*策出现转向，“谨防楼市大起大落”也让大家看到了国家对楼市的调控目标与方向已“由堵转疏”。
观点2.从金融与土地层面看
土地财*吃紧，各地流拍严重，局部松绑大势明朗。
根据融监测数据，11月全国房贷利率方面，首套房贷款利率平均值为5.71%，今年首次停涨，持平上月；二套房贷款平均利率为6.06%，较上月回落1BP。
房贷利率见底，首套涨停，部分区域二套回落，结束了22个月的“连涨”。
同时发改委在前几天从“允许营收亿的AAA房企自行发债”，在年末给了融资火山口上的大型房企一个喘息的机会与生的希望。（详情查看：重磅！发改委低调出台房企债新*！房地产春天要来？爱旅居为你独家解读！）
从另一方面看，四季度各大房企争相低成本圈地，明确中央“抓大放小”原则，未来寡头竞争格局或以确定。
面对地产行业一次又一次的周期性拐点，某地产大佬带头高喊“活下去”就在大佬喊出“活下去”的时候，市场引发一片悲观言论，更是给整个房地产行业带来了一丝悲凉的秋意。然而某大佬转身就32亿收购拿地，开启买买买模式，三季度拿地更是近亿元，相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。
补充观点：菏泽*策尚未成定局，地方不断试探中央底线，有可能遭遇紧急叫停
尽管中央明确表示房价不稳调控不止，但救市呼声依旧在各地此起彼伏。整体“房住不炒”，“防止楼市过快上涨”的总体基调是不会轻易改变的。加大租售同权、共有产权房及限竞房建设，改善民生住房问题仍是未来几年的主旋律。悬而未决的房产税或明年出台，楼市抄底时机未明确显现，建议不要对闭眼炒房赚大钱抱有幻想，毕竟-年市场很难重现，但不否认结构性机会仍然存在。
那么，重点来了
年的楼市到底是涨还是会继续下跌？
从近期*策、金融市场及房企拿地节奏看，O姐对楼市持保守偏乐观预期。
但究竟当下哪些地区或楼盘具备投资空间?还要从长期人口及需求角度分析：
01
租金坚挺，高租售比产品或将成为下一轮增长热点。
近期，O姐发现，部分在年3.26“史上最严新*”后遭遇腰斩的商住产品近期有了新动向。
近期一些手握资金却苦于没有购房资质和其他渠道的投资者，看中了部分地铁口、精装修、低总价、公司任意购的“商住房”高达4%左右的年租金回报率，纷纷选择在低点买入，边收房租，边等待*策的松动。
因为相比股票、基金P2P、比特币等高风险投资，房产毕竟是国人更理想、安全的投资领域，即便无法使用贷款杠杆，流动性变差，但有高租金作为基础，这些价格已经到底的“商住”产品，仍旧吸引力部分投资者的目光。
而同时，对比近几年经历了“云霄飞车”的环京楼市也不难看出，在年就透支了未来十年京津冀一体化红利的北三县等地，在缺乏便捷交通、生活配套的前提下，大量空置、租金偏低也是在限购*策后迅速遭遇房价“滑铁卢”的重要原因之一。
所以未来，逐步降温、回归理性的楼市中，地段、交通、配套、产品等房地产基本产品要素过硬，租赁活跃、租金看涨的区域和楼盘，会逐步成为放弃了“纯靠楼盘升值，博取超高收益”的炒房客们长期、稳健的投资“次优选择”和市场主流。
02
2.4亿中产阶级消费升级需求旺盛，旅居地产逐步成为大城市人群刚需。
“躲避雾霾、放松身心、旅游休闲、养老度假”，总有一个理由，会让你想买一套旅居房。
被成为“旅居地产元年”，百强房企中1/3布局旅游地产，海南全域限购，却让云南昆明、大理、丽江、版纳腾冲等多地以及厦门、广东沿海迎来了文旅地产的春天。
除此之外，环京、江浙沪等大城市集群周边的第二居所，也成为了越来越多中产家庭的投资置业人们选择。“不是所有房子都是买来赚钱的”，迎合“房住不炒”，越来越多人买一套旅居房纯粹为了喜欢或自己度假居住。
而一些热门旅游地区的楼盘，以客流量为基础，更是推出了托底包租或租金分成等模式，每年给业主提供一个月左右的居住权益，其他时段作为民宿出租，还可以有客观的租金回报。
例如：丽江束河古镇某楼盘，推出10年期6%保底+酒店GOP分红的模式，依托网红景区的高人气及现有酒店的服务品质，获得投资者追捧。
此类旅居盘以流量和需求打底，运营和服务为保障，既满足了旅游自住的使用需求，又满足了短期收益与长期升值的投资需求，so这种类型的旅居产品在年得到了市场的广泛认可。
03
限购到底限住了什么？限的住你不买，但限不住别人赚钱！
记得曾经有个地产大V写出一篇10万+的爆文《限购是不让你买而让LD先买》，光看题目就让小编瑟瑟发抖，其中娓娓道来了不少关于限购的真相。
放眼全国，所有你认为房价坚挺，发展看好的地方往往都有着让人闻风丧胆的限购*策。不少有识之士早已洞察了限购的真相：
哪里越难买，越要在哪里买！
话虽如此，但毕竟不是人人都有资格获得宝贵的房票，有些明知早晚会涨的“全国最严限购”区域，我们也只能望房兴叹。
比如北京通州，40万人即将东迁、*府公务员、银行金融机构职员，都是妥妥的实力购房人群，仅外溢热度就已经让北三县的楼盘从门可罗雀秒变门庭若市。
而且近期规划、公园、医院、学校、商业配套利好不断，下一个CBD+金融街的规划已板上钉钉，外加运河资源，让北京有了可以和世界级湾区豪宅叫板的资本。但因为北京首套以及外地首套北京二套需通州3年社保的严格限制，也让不少人知难而退，投资无门。
但近日笔者发现，通州几个精装新盘在*府限价压力下，仅批出了7万+的价格，对比区域内部分二手房同样7万的价格，优势不言而喻。
所以也不乏有投资者注册公司或卖出名下北京唯一房产，转而置业通州，布局未来十年极有可能成为“宇宙中心”的新北京副中心，毕竟过户税费也好，房产税也罢，在翻番的房价面前也都是九牛一毛了。
综上所述，短期*策松动趋势明显，金融市场暖风阵阵吹拂，但尚不敢妄谈楼市全面反攻时机已到。唯有慧眼独具的投资者，选对区域、选对产品、选对时机置业，方能在结构性机会和风险并存的楼市，避免踏空，稳健获利。
号外号外
菏泽率先取消楼市转让限制事件过程实时跟踪
在菏泽发出取消“限售”后的一天也是很波折了
菏泽内心os：
一天都在蒙圈中，
我就根据本市实际情况发个通知，
股市都能受影响！
现在搞得，
还得赶紧给住建厅和媒体一个回应
最新进展
截止至发稿时止，菏泽市住建局针对取消限制存量住房，已给出回应：
菏泽住建局赢了，虽历经一天波折，最终成功取消限售。刚刚获悉广州市又出台了商住松绑消息，后续破冰*策是否持续不断，爱旅居将与您一道持续聚焦，为您送上第一手独家观点，敬请