本报 许凯
比赛进行到补时第1分钟时，维迪奇在本方半场毫无必要的将阿扎尔铲翻在地，本赛季之前在英超执法还没掏出过红牌的主裁判多德毫无犹豫亮红将维迪奇驱逐，这是曼联队长在英超赛场吃到的第5张红牌，其中面对利物浦队时拿到3张，面对切尔西队时申领2张。由此可见在强强对话中，即使是场上队长，感受到巨大压力的维迪奇也有把持不住的时候。
在房地产行业实际到位资金中，主要包括国内贷款、利用外资、企业自筹和其他资金来源等四个主要融资来源。年，其他资金来源占比一直上升，从2006年的38.11%，上升到2013年的49.87%；企业自筹资金占比也一直处于稳步上升趋势，从2006年的25.49%，上升到2013年的30.33%；国内贷款占比略有下降，从2006年的23.87%，下降到2013年的18.40%；利用外资在整个房地产行业融资中比例最小，且呈下降趋势。 中国房地产行业融资规模及结构 具体而言，2013年房地产开发企业筹集其他资金5.45万亿，其中来自定金及预售款3.45万亿，个人按揭贷款1.4万亿，两者合计4.85万亿，占其他资金来源比例为89%；2013年开发企业自筹资金总共为4.74万亿，其中，企业自有资金为2.05万亿，占自筹资金比例为46.59%；2013年开发企业国内贷款筹集资金为1.96万亿，其中来自银行贷款为1.72万亿，占整个国内贷款的87.8%，来自非银行金融机构贷款为0.25万亿，占整个国内贷款比例为12.2%。 房地产行业银行信贷情况 1。房地产贷款规模占比逐年增加。2006年-2013年，中国房地产信贷规模占社会总信贷规模16%-20%，房地产是中国信贷资金流向最密集的行业。2006年6月，中国商业性房地产贷款余额为3.4万亿元，全国各类金融机构各项贷款余额为21.54万亿，商业性房地产贷款余额占金融机构各类贷款余额的比重为16%。此后，该比重一直稳步上升，并保持在20%左右。截止到2013年底，中国商业性房地产贷款余额为14.61万亿元，全国各类金融机构各项贷款余额为71.9万亿，商业性房地产贷款余额占金融机构各类贷款余额的比重为20%。 2。房地产信贷规模增速快于社会总信贷增速。2007年-2013年，中国商业性房地产贷款余额同比增长30%、10%、39%、28%、15%、13%和21%；与此同时，全国金融机构贷款余额增长速度分别为16%、16%、32%、20%、14%、15%和14%，商业房地产增速与金融机构贷款余额的增速之比分别为1.88、0.62、1.22、1.39、1.03、0.85、1.47，该比值大于1表示房地产信贷规模增速超过社会总信贷增速。过去7年，除了2008年金融危机和2012年中国房地产实施最严格调控外，中国房地产信贷增速远高于全社会信贷增长规模，2013年房地产信贷增速是全国信贷增速的1.47倍。 3。个人贷款是房地产信贷的主体，且比重逐年上升。过去七年，中国房地产开发贷款余额占全国商业性房地产贷款余额的比重保持在30%以上，且比重逐年下降；而个人购房贷款余额占全国商业性房地产贷款余额的比重为60%以上，且比重逐年上升。2006年6月份，中国商业性房地产贷款余额为3.4万亿，其中房地产开发贷款余额为1.3万亿，占商业性房地产贷款余额的比例为38%；个人购房贷款余额为2.1万亿，占商业性房地产贷款余额的比例为61%。到2013年，中国商业性房地产贷款余额为14.61万亿，其中房地产开发贷款余额为4.59万亿，占商业性房地产贷款余额的比例下降为31.42%；个人购房贷款余额为9.8万亿，占商业性房地产贷款余额的比例上升为67.08%。 资本市场融资此消彼长 1。房企股市融资急剧减少。股票市场作为成熟国家房地产行业融资的重要渠道，在中国并没有发挥积极作用。近几年，随着中国房地产调控趋紧，房地产企业几乎无法从股市融资。年，中国房地产行业几乎没有新增一家企业首次公开发行(IPO)，只有少数几家上市公司定向增发。2009 -2013年，上市房地产企业通过沪深股市融资额分别为600.97亿元、66.62亿元、211.93亿元、16.74亿元和3.07亿元，2013年房企股市融资几乎降至冰点。 2。境外债券融资成为房地产融资新渠道。随着国内股市融资受阻，房地产企业纷纷转向债券市场融资。年，中国房地产债券融资规模分别为607.03亿元、270.86亿元、667.88亿元、906.36亿元和1504.93亿元，融资规模增长了1.5倍。由于近几年中国境内资本市场低迷，加上人民币升值预期致使境外融资成本低于内地，房地产企业逐步转向境外市场发行债券融资。年，境内房地产企业在新加坡和香港市场发行债券规模分别为30.13亿元、164.85亿元、456.88亿元、385.36亿元和841.28亿元。境外债券融资规模占房地产企业总债券市场融资规模比例从2009年的4.96%上升到55.90%。 3。房地产信托融资放缓。信托是企业借贷融资的重要补充。在银行信贷*策趋紧的时期，信托便会成为企业融资的重要渠道。近几年，受存贷款利率管制的影响，影子银行发展迅猛，信托日益成为资金突破利率管制的重要渠道。年，中国投向房地产行业的信托资金余额分别为0.43万亿、0.69万亿、0.69万亿和1.03万亿，占当年信托资金余额比例分别为14.83%、14.87%、9.89%和10%。年，中国新增房地产信托资金总额占每年新增信托资金总额比例分别为12.89%、11.6%、7.06%、11.35%。从这两个比例变化情况看，中国房地产信托融资比重在逐渐降低，2013年出现回升。 4。房地产私募基金稳步发展。根据清科研究中心统计数据，2010 年全国房地产基金公司已达 100余家，2011 年，房企常规的融资渠道受限，私募房地产基金迎来一波发展高峰。2012 年共完成新募集房地产基金 94 支，为 2011 年的1.4 倍，持续保持增长。其中，90 支披露金额的房地产基金募资 59.55 亿美元，同比上涨1.6%。 房地产融资纠结 1。资本市场对房地产融资支持力度不够。当前，由于住房抵押贷款一级市场不规范、商业银行的积极性不高和法律配套环境不完善等因素，导致中国房地产抵押贷款证券化进程缓慢，尤其是房地产信托投资基金(REITs)规模小，银行仍然是中国房地产行业融资的主要渠道，通过债券、基金、信托、保险等其他资本市场获得资金的规模仍然非常小。以2013年为例，房地产行业通过股票市场融资规模为3.07 亿元，房地产行业债券发行规模为1504.93亿元 ，信托融资规模大概为1.03万亿元 ，私募信托基金约为0.036万亿元，四者融资总额为1.21万亿元，占2013年度房地产行业实际到位资金12.21万亿元的9.96%，而美国等发达国家房地产公司的证券融资约占其外部融资的 55%以上。 2。房地产业融资工具仍受*策和渠道限制。由于中国房地产局部出现价格上涨过快，银行收紧了对房地产的信贷支持。年，十几次出台提高基准利率的*策，在抑制住房投机需求的同时，也导致房地产银行贷款规模减少。目前中国房地产企业上市遭受*策歧视，近年来房地产企业的上市融资计划几乎停止。但是，信托融资具有成本高和偿还周期短的特点，让房地产企业对信托融资望而却步。目前，中国有关产业基金的法律法规缺位，导致房地产私募基金发展缓慢，而且也很不规范，因此需要承担的风险很高。 3。影子银行等表外资金融资不规范。随着国家房地产调控*策不断收紧，房地产开发企业从银行获取贷款难度越来越大。一些房地产开发企业通过各种变通手段，绕开国家调控*策，违规获取信贷资金。影子银行体系则成为房地产融资的主渠道，主要包括银信合作理财、委托贷款、银行承兑汇票和民间借贷。商业银行通过信托公司将信贷资产转出表外，导致信托兑付风险增大。中信证券的研究报告预计，2014年将有7966只集合信托产品到期，规模共计达9071亿元。其中，房地产、地方融资平台类信托占比最高，分别达27.34%和24.82%，到期规模预计分别为2479亿元和2251亿元。银行通过委托贷款的方式，帮助房企融资的现象很普遍，不仅推高了房企融资成本，也加大了房地产经营风险。大量“高利贷”民间资本进入到房地产行业。中国社科院研究报告认为，中国民间借贷市场总规模超过4万亿元，约为银行表内贷款规模的10%-20%，其中很大一部分进入房地产行业。 4。房企融资成本高。银行信贷、委托贷款、信托、股权、民间借贷等是房企融资的主要渠道。银行贷给房地产企业的利率一般在10%左右。而通过信托、委托贷款或民间借贷的成本更高，信托资金成本一般在12%左右，而委托贷款一般在15%左右，通过信托和民间借贷方式的资金成本一般在%，远远高于其他行业的融资成本。 (：DF134)
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