最近有一个城市打响了降低首付的第一枪，这个城市就是山东菏泽。
山东菏泽下调了住房贷款的首付比例，最低降到了百分之二十。各大行基本都下调了该市个人住房贷款的首付款比例，无房无贷的购房者首付从之前最低的百分之三十降至百分之二十，是目前第一个把首付降低到百分之二十的城市。
前一阵子安徽也出了一个新闻，但是并没有这么明目张胆，虽然也提到了降低首付比例，但完整语句是“引导房产、汽车、家电销售企业在春节消费旺季，通过分期免手续费、赠送抵扣券、降低首付比例、补贴置换等方式，扩大大宗商品消费”，并没有明说房产。
在二零一六年二月三号，这种降低首付的政策一般来讲是需要央行、银保监会、金融口统一协调来去降的，当时央行和银保监会发布了通知，说居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付比例为百分之二十五，各地可向下浮动五个百分点。那为什么需要金融机构、金融口去统一协调？因为降低首付其实跟商业银行的信贷是息息相关的。所以一般来讲是央行和银保监会出文件之后，各地再根据实际情况因城施策去下调。但这一次菏泽市明显是单独行动了，后续预计可能还会有一些三四线城市也会出现这种情况。
近期菏泽市卖地遇到了很大的困境，二零二一年供应的幅数是幅，仅成交86幅，供应总建面积是平米，仅成交平米，从成交幅数和成交面积来看都是大幅萎缩。
在三四线城市卖地越来越难，其实菏泽这个城市也是一个过度透支的典型，在二零一七年，它还是全国棚改数量排名前十的城市，号称是中国的拆迁第一市，拆迁量非常大。而且二零一七年，菏泽的土地出让金当年飙升到了亿元，增幅高达.5%，增速位居全国第二，山东第一。在二零一八年甚至达到了亿元，那个时候就是菏泽的高光时刻。
在二零一七年的棚改货币化是给你钱，然后你再去买房子，有的人拿着钱可能买了两三套，又加了些杠杆，所以整个库存消化得非常快。当时棚改货币化是助推了三、四线城市房价上涨的一个最重要的推动力。随着棚改的逐渐结束，在二零一八年以后，整个菏泽的土地出让金就开始逐渐下降。到了二零二一年，菏泽的土地出让金收入只剩下了亿元，不到二零一八年的四分之一。
其实菏泽也是很多中国三四线城市的缩影，结合菏泽市人口的流动情况来观察，菏泽是山东省人口流出量最大的城市，年一年的人口流出数量就达到了.34万，明显属于人口流出地区。
随着全国范围内的抢人大战愈演愈烈，有些地区既没有产业，同时面临着人口的流出，这种情况下想去卖地，或者又想去提高当地房地产的销售量，那也只有使用金融杠杆这一条路了，也就是降低首付。但这一次缺少棚改货币化的加持以及六个钱包的助力，像菏泽一样的三四线城市，还能再迎来一次涨价去库存吗？你对此有何看法，欢迎在评论区留言讨论。