沉寂已久的楼市，终于又传来了利好消息了！
多地首付降至20%
2月18日，市场消息称，全国部分城市默默降低了首套房贷利率及首付比例。
第一个对楼市调控松绑的是山东菏泽市，菏泽市首套房贷款首付比例已经从此前的30%下降至20%。
不过相对的，银行人士对此表示，“具体要看贷款人是否是无房无贷，同时还要看具体楼盘楼盘在合作银行申报时如果定的是20%，就可以操作，但如果定的是30%，那就不行了。不过菏泽大部分的楼盘都应该是可以按20%操作的。”
目前，菏泽市对首付比例进行下调的银行主要是中国银行、农业银行、工商银行、建设银行以及农商行。
同时，除了下调首付比例之外，首套房、二套房的贷款利率分别由去年年末的5.95%、6.14%下调至当前的5.6%、5.95%。
下调首付比例、下调房贷利率，这是要在政策上全面刺激楼市复苏啊！
除了菏泽市以外，市场消息称还有重庆、赣州两市对首付比例进行了下调，降至20%。
另外，广西北海、四川自贡两地则是对公积金贷款首付比例降至了20%。
2成首付的时代，似乎又要回来了！
楼市的每一个变化，都在牵动着全国人民的心，而与老百姓最密切相关的，便是首付比例和房贷利率了。
2成首付，意味着万的房子，首付只需要20万就可以购买，其余80%都是从银行贷款。
房贷利率下调，意味着原本贷款80万，需要每月还款左右，现在只需要还左右，还贷压力瞬间下降了不少。
对于刚需群体和广大工薪阶层来说，这都是一个大利好，他们买得起房的概率又增加了。
这不禁让人想起曾经的2成首付时代，那就是年“去库存”政策下，全国金融政策对于楼市十分宽松，首付两成、贷款宽松、房贷利率低。
那时候，只要有一定的积蓄、狠下心来，就能买得起房子，甚至还能吃到后面房价暴涨的红利。
比如上海，那时候甚至对于已经购房的群体出台政策，只要贷款还完了，就仍能继续实行首套房首套贷款利率，可见其宽松程度。
极低的首付比例、宽松的金融政策，虽然能够让老百姓买得起房子，但对于楼市的刺激也是空前的。
从年至年，全国房价都处于一片涨势之中，即使“房住不炒”的主基调确立、相关调控出台，也没能拦住。
年，全国房价均价正式突破万元大关，套均价来到了万元。
房价上涨、楼市繁荣，确实刺激了经济上涨，带来了5年的繁荣期，但是，高房价对于整个社会的伤害也是十分明显的。
房价过高，老百姓买不起房、结不起婚、更生不起孩子，导致全国结婚率不断下降，另外，较高的房贷利率带来了较高的月供，老百姓每月的主要收入全都拿去还月供了，严重阻碍了消费的发展。
这一次三座城市重新出台2成首付政策，并对房贷利率进行下调，是否也在意味着，房价又要开始上涨了呢？
房价会涨吗？
每一个政策的出台，都有其相应的背景，以及其所要发挥的作用。
我们可以从菏泽市出台2成首付、下调房贷利率的背景来分析，这一次的楼市政策松绑的走向。
菏泽市是山东西南部的一个地级市，年常住总人口约万人，年GDP总量为亿元，从城市等级来看，属于三线城市。
楼市方面，年2月份，菏泽市现有新楼盘个，参考均价为元/平方米。
从菏泽市房价走势图来看，从年1月份至今，其房价整体波动不大，但总体都是处于下跌之中，新房的价格尚且能够坚挺，但二手房价格几乎连跌一年。
以1月份的二手房参考均价的话，相比年1月份的二手房均价下跌了8.99%，比年12月份环比下跌9.11%。
看来，是菏泽市的二手房价格下跌比较严重，而且是1月份跌得最厉害，一个月环比就下跌了近10%！
值得一提的是，菏泽市年的常住人口约为万人，年的常住人口相比年仅多了约10万人，菏泽市并非人口流出的城市。
但是，5年来人口总量没有变动，这对于菏泽市来说并非好消息，因为城市规模肯定是在不断扩大的。
菏泽市也在发展，也需要城建，就必然要新建大量的房子；人口总量不变的情况下，相当于总需求不变，但房子的供应却在5年内大量增加了，这就必然会导致菏泽市的房价面临巨大的压力。
另外，年是全国楼市下行的一年，菏泽市也因为恒大的降价抛售，被迫加入了限跌令大军中，维护房价稳定。
所以，菏泽市刺激楼市的背景，就是菏泽市的房价面临较大的下调压力，开始松绑政策来刺激房价。
现在，重庆、赣州、北海、自贡也在跟进，这些城市都是没有进行限购的城市，除重庆外，其他城市都是三四线城市，楼市下行的压力与菏泽市可能较为相似。
那么，全国其他城市会陆续跟进2成首付、下调利率吗？
从现有的房地产调控政策来看，有可能会有一批城市跟进2成首付的政策，但城市与城市之间，必然出现分化。
比如，三四五线城市，由于年的楼市下行，目前仍面临较大压力，降低首付比例、下调银行房贷利率都是可能的。
但是，一二线城市，由于其人口持续的流入，房价支撑较大，目前来看还不会对首付比例进行下调。
三四五线城市对楼市政策的松绑，从另一个角度来说属于“自救”，稳定楼市才是其目的。
年，楼市的下行已经影响到了经济的发展，房价虽然不能大涨，但也不能下跌影响经济。
所以，楼市维稳有可能是年楼市政策的走势，房价总体依然会保持稳定。
为刚需群体服务
这一次菏泽市松绑，以及其背后楼市、房价的变动，开始引人深思。
首先，过去市场总认为，人口持续流入的地方房价肯定涨，人口相对稳定的地方房子会稳定，人口持续流出的地方房价会下跌。
但是菏泽市人口保持了稳定，且小幅增长，但房价依然下跌了。
这说明，单纯用人口流动来推测房价有一定的片面性，城市不断发展、扩张带来的住房供应，会大幅稀释需求，甚至造成供过于求的状态，这也会造成房价下跌。
每一个城市的扩张速度、城建速度都不一样，所以这一点很容易就被忽视了。
如果某一个二线城市的城市扩张非常快，但人口流入却较慢，那么它也会出现一定的下跌。
对于曾经或者现在仍有投资楼市的人来说，这是一个判断楼市未来的依据，同时也是一个利空，房价上涨的预期会大大降低。
另外，对于政府来说，真正适合的楼市政策应该是怎样的呢？
如果楼市松绑，那么房价就会上涨，不利；如果调控过严，那么房价下跌，不利。
真正适合的政策，应该是既维护楼市稳定，也能真正照顾刚需群体。
比如，首套房的首付比例、房贷利率都可以下调，因为刚需群体买第一套房，是值得鼓励的。
但对于二套房的首付、利率，则没有必要下调了，这会刺激炒房。
同时，在购房资格上，也应该加大限制，落实社保与购房资格挂钩的政策，真正做到为刚需群体服务，而不是为炒房客服务。
政策松绑，意味着三四五线城市的楼市压力仍然较大，房价仍有下一步下跌的可能性，至于政策松绑能够刺激房价恢复多少，还得看后续的市场走势。
对于刚需群体来说，这莫过于一次大利好，因为购房更容易了；并且，三四五线城市的房价下降了，刚需们回乡置业的几率也更大了。
城市化，并非是所有人都要挤在一线城市，这不现实。
加大县、市级的楼市调控，让老百姓们能够真正买得起房、找得到工作、结得起婚、生得起孩子，才是一个城市最好的政策！
